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讀新術丨老大都換玩法了,你不想知道原因么?

作者: http://www.zmjaxf.co 時間:2019-07-23 來源:消防工程
摘要:導讀 剛剛過去的一周,萬達631.7億將旗下13個文旅城和76個酒店賣給融創地產,成為地產金融行業的霸屏事件。而這次并購的重點不是花了多少錢買了多少地,令人費解的是融創用于收購...

導讀

 

剛剛過去的一周,萬達631.7億將旗下13個文旅城和76個酒店賣給融創地產,成為地產金融行業的霸屏事件。而這次并購的重點不是花了多少錢買了多少地,令人費解的是融創用于收購的資金中296億元都來自萬達的委托貸款,也就是說"萬達借錢買了自己"!作為全民公公的王老板,做出這等驚人之舉到底有何隱情?

智淼君綜合各方觀點總結出三大結論,特分享給大家,覺得長的可以只看標紅色的翻譯部分。

 

隱情一:

萬達為推進A股上市急于擺脫地產企業身份

 

行業人士認為,"萬達借錢買自己"是急于出售資產。為什么呢?是怕IPO時被歸類為"房地產",對于萬達來說,拿著巨量文旅城,雖然有穩定現金流,但在上市的過程中卻難以擺脫房地產的身份,在現有環境下,房地產企業能不能批都是個問題,所以對于萬達來說,估值也好、輕資產的故事也罷,都比不上上市來得重要。

而這個"巨額窟窿"融創又為什么接呢?意在用超低溢價率獲取巨量土儲。萬達這樣的做法,市場人士解讀為萬達出售資產的決心之堅定。"萬達的意圖很明顯,想通過借款給收購人的方式出售這部分資產,從而達到輕資產運營、降低負債,進而推進A股上市。

↑↑↑↑智淼君翻譯:王老板想融資,想上市,想掙更多的錢,想當回首富。

隱情二:

地產行業大環境發生變化

 

7月6日,國家統計局在《居民收入持續較快增長 人民生活質量不斷提高——黨的十八大以來經濟社會發展成就系列之七》報告中提到:

2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米,其中,城鎮、農村居民人均住房建筑面積分別比2012年增長了11.1%和23.3%。2016年農村居民居住在鋼筋混凝土或磚混材料結構住房的戶比重為64.4%,比2013年提高8.8個百分點。

7月7日,上海公布“住房發展十三五規劃”,宣布未來5年將供應170萬套住房,同比大漲60%。在這些新增住房里,租賃住房高居榜首為70萬套,保障性住房為55萬套;商品住宅只有45萬套,而且以中小戶型為主。

同一天,深圳公布了“住房建設規劃2017年度實施計劃”,把2017年新增安排建設商品住房的套數提高了1倍,新增保障性安居工程項目計劃也比2016年大幅增長了20%。 

證監會從2010年即叫停房企IPO,有關房地產業的調控措施從未停止。2017年上半年房地產貸款增速下滑、增量占比下降,個人住房貸款余額更是比上年末回落了5.9個百分點,地產調控的"組合拳"發生了作用,抑制房地產泡沫見成效。

↑↑↑↑智淼君翻譯:中國人以后不缺房子住,誰想炒房掙錢政府第一個不答應,房產市場沒得玩了,得趕緊就此打住。

隱情三:

現有房地產模式已經不夠先進,轉向輕資產是條新路

 

簡單來說就是王老板以后不靠賣房子掙錢,而是靠收商業地產租金、輸出服務掙錢。

萬達通過此次并購將摘掉一塊很大的負擔,也就是“去杠桿”。萬達這個中國地產業的標桿企業之一,終于開始了去杠桿。

雖然看起來只是賣了600億,但是,考慮到萬達文旅名下巨大的國內二三四線土地儲備,如果不脫手,未來還將借更多的錢去開發,這一增一減的對比,未來減少的杠桿規模,起碼是在千億以上。

與此前的李嘉誠、潘石屹等房地產大亨,先后收縮自己在國內房地產市場上的杠桿,到這次萬達在地產市場壓低杠桿,恐怕不難看出,大佬、富人正在有步驟地退出國內房地產市場。

↑↑↑↑智淼君翻譯:中國房地產借貸盛宴之后只剩品嘗苦果,王老板高負債的日子不好過呀,過不下去干脆不過了!

未來,房企模式大趨勢是從住宅、商用,到輕資產模式在轉變。

拿商用不動產領域來說,部分房企已經進入了一種新模式——以售養租,賣掉一部分,然后留下一部分用于出租,以租帶動資金回流。再加上銀行業的支持,出租經營到一定階段,用經營型貸款把錢再拿回來。

但是這種模式也只是過渡性的。隨著我們經濟的發展和土地制度、市場的變化,人均GDP (國內生產總值)到達 1.5 萬美元之后,這個模式就會放慢速度,甚至停下來,然后進入下一個模式:輕資產模式。

舉個例子,一個輕資產模式做得很好的企業,2/3 的資產都是管理資產,它們提供1/3 的凈利潤,而剩下 1/3 的直接投資資產則提供了 2/3 的凈利潤。

它有十幾只基金,有縱向、也有橫向的投資,通過基金、資本市場、自身產業三者的精妙配合,最終使它獲得超高的資本回報率。

從資本市場的角度來看,輕資產公司的估值遠高于重資產公司。減負之前的萬達商業,在香港股市一度跌至不到5倍市盈率,反觀其兄弟公司萬達院線,則長期保持50倍以上市盈率。因此,全面轉型輕資產模式的萬達集團旗下子公司,其估值有望提升。

↑↑↑↑智淼君翻譯:王老板為自己能夠擺脫高負債、重當首富的目標規劃了一條相當完美的康莊大路,那就是賣賣賣!

房地產的價值鏈的變化將對哪些行業產生影響呢?

 房地產行業的下游為制造業,到中游變成服務業,上游則是金融業。制造業的核心是成本、速度、規模,只要圍繞這些進行創新,在制造業中就不難會勝出。

服務業圍繞的則是態度和服務技巧。態度很重要。在服務業這個領域里,估值的模型已經變了,核心指標變成了每平方米的回報率,而不是開發面積。我們在過渡模式下做的上百套樓也比不上人家這樣的一套。

之后把服務業上市,就跨越到了金融業,價值鏈又會隨之發生變化。

無論是制造業還是服務業、還是金融業,企業必須選擇好自己的位置,清晰地認識到屬于自己的階段戰略,這很重要。

消防行業作為傳統的制造行業,如何發展如何定位自己才能更快、更好地適應這場市場變局?智淼君歡迎大家在評論區發表自己的看法,對精彩的評論,智淼君很可能會一任性就送出小驚喜哦!


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